Mietkauf allgemein

MietkaufBei Mietkauf handelt es sich um Mietvertrag mit dem Recht, das gemietete Objekt innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu kaufen. Der Kauf erfolgt durch eine einseitige Willenserklärung des Mieters. Alternativ kann vereinbart werden, dass der Kauf mit der Zahlung der letzten Rate erfolgt, und keine gesonderte Erklärung erfolgen muss. Rechtlich handelt es sich beim Mietkauf um einen Mietvertrag. Erst mit Zahlung der letzten Rate oder des vereinbarten Kaufpreises wird aus dem Mietvertrag ein Kaufvertrag.

Kosten

Die Rate für den Kaufpreis der Sache ist in der Mietrate enthalten und ist daher in der Regel erhöht. Dieses liegt zum einen an der Renditeerwartung des Verkäufers und zum Anderen an der Abnutzung der Mietsache während der Mietzeit. Gerade beim Mietkauf von Immobilien kann es daher zu Preisen deutlich über der ortsüblichen Miete kommen, was mitunter als Wucher ausgelegt wird.

Gründe

Der Hauptgrund für die Anschaffung von Gegenständen im Mietkaufverfahren liegt in der leichteren Finanzierbarkeit für den Mieter. Da der Vermieter eigenen, für ihn freie Bonitätsanforderungen stellen kann, unterliegen diese nicht den strengen Anforderungen, dem die Banken unterliegen. Häufig genügt der Nachweis, dass das Einkommen für die Mietzahlungen ausreichend ist. Auf der anderen Seite ergibt sich aus einem Mietkaufvertrag auch eine höhere Flexibilität, da ein Mietvertrag in der Regel mit gesetzlichen Fristen gekündigt werden kann. Anderes als eine klassische Finanzierung unterliegt man hier nicht der Gefahr, dass eine erzwungene Verwertung der gekauften Sache im Falle einer Nichtzahlung erfolgen muss. Hier ist jedoch zwischen Privatpersonen und Unternehmen zu unterscheiden, da die rechtliche Ausgestaltung bei Firmen anderen Regularien unterliegt.

Mietkauf versus Leasing

Beim Leasing wird üblicherweise kein Eigentumsübergang geplant. Das heißt, dass das Leasingobjekt während und nach der Laufzeit im Eigentum des Leasinggebers verbleibt. Beim Mietkauf ist der Kauf des gemieteten Objekts bereits bei Abschluss vorgesehen und Teil der vertraglichen Vereinbarung. Die Abgrenzung des Leasings zur Miete liegt in der Tatsache, dass die Wartung und Instandhaltung beim Leasing auf den Leasingnehmer übergeht. Daher spricht man auch von einer atypischen Miete. Ebenso ist die steuerliche Behandlung unterschiedlich, da Finanzämter den Mietkauf mit einem Ratenkauf gleichsetzen.

Mietkauf und Steuerrecht

Steuerrechtlich geht beim Mietkauf das wirtschaftliche Eigentum bereits bei Vertragsabschluss auf den Mieter über. Nur das zivilrechtliche Eigentum verbleibt beim Mietkaufgeber. Somit ist die Mietkaufsache auch ab Beginn in der Bilanz zu aktivieren. Abschreibung und Zinsanteile der Mietkaufrate werden als Aufwände verbucht. Ebenso ist die Mehrwertsteuer bei Vertragsabschluss sofort in einer Summe fällig.

Fallstricke

Ein Mietkaufvertrag ist rechtlich in Deutschland nicht normiert. Somit ist eine rechtliche Einzellfallprüfung zwingend erforderlich. Die Miete ist zwar klar in der Gesetzgebung geregelt, aber der enthaltene Kauf ist frei vereinbar. Somit muss vor Vertragsabschluss insbesondere diese Teil geprüft werden. Insbesondere die Regelungen zur vorzeitigen Auflösung, zum Beispiel im Falle einer Zahlungsunfähigkeit sollte klar geregelt sein. Hier stellt sich schnell die Frage, ob enthaltene Tilgungsanteile zur Rückzahlung fällig werden oder verfallen. Wie mit Schlussraten verfahren wird und so weiter. Auch die Kündigungsfristen und die damit eventuell verbundenen Rückkaufoptionen und Konditionen sollten klar geregelt sein.

Häufige Formen

In Deutschland sind besonders zwei Dinge im Privatbereich per Mietkauf angeboten. Zum einen werden Musikinstrumente auf diese Weise vertrieben und zum Anderen Immobilien. Bei Musikinstrumenten erscheint der Mietkauf auf den ersten Blick auch sehr sinnvoll, da viele Instrumente in der Anschaffung teuer sind und die Neigungen und das anhaltende Interesse des gerade beginnenden Musikers noch nicht klar ist. Bei Immobilien wird der Mietkauf gerne als Finanzierungsersatz gewählt, wenn die eigenen finanziellen Mittel und die Bonitätsklasse gering sind. Aber gerade in diesem Sektor hier ist Vorsicht geboten, da häufig Immobilien als Mietkauf vertrieben werden, die über klassische Wege nicht vermarktet werden können. Außerdem ist hier die Kostenseite im Vergleich zur Finanzierung häufig deutlich schlechter zu bewerten. Gerade auch eine Verpflichtung zum Kauf der Immobilie in einem Mietkaufvertrag kann zu Problemen führen, wenn sich die persönliche Situation des Mietkäufers ändert. Auch hier kann nur dringend zu einer anwaltlichen Beratung geraten werden. Eine andere Form beim Immobilienmietkauf ist der Optionskauf. Dieser wird hier jedoch nicht näher betrachtet.

Checkliste für Mietkaufverträge:

Die folgende Liste können Sie verwenden, um einen Mietkaufvertrag zu prüfen. Wie relevant die einzelnen Punkte für Ihren Einzelfall sind, müssen Sie jedoch selbst bestimmen:

  • Sind Strafen für einen vorzeitigen Rücktritt vom Vertrag vorgesehen?
  • Wer trägt Instandhaltungskosten der gemieteten Sache?
  • Welche Kündigungsfristen existieren und kann der Vermieter kündigen?
  • Wie ist die Aufteilung der Miete in Rückzahlungsanteil und Kosten/Zinsen geregelt?
  • Wie hoch sind die Gesamtkosten im Verhältnis zu einer normalen Miete oder Finanzierung?
  • Wie ist der Insolvenzfall des Mietkaufgebers geregelt?

Weiterführende Links:

Mietkauf im Wirtschaftslexikon des Gabler Verlags

Mietkauf auf Wikipedia

 

 

One thought on “Mietkauf allgemein

  1. Pingback: Mietkauf – Eine andere Art des Ratenkaufs - OxxU

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